LEED認証のような評価制度はこれから必ず重要になる

――住宅の性能を評価する制度はほかにもありますが、鈴森villageでは、なぜLEED認証制度を採用したのですか。

これは発注者・所有者の、決意とも言うべき強い意向でした。クライアントは、この敷地を含む土地を代々受け継いできた土地所有者である鈴木家のご夫婦です。ご主人の鈴木晴紀（すずき・はるのり）さんは僕と同じ早稲田大学理工学部建築学科の出身で、僕の講演を聴きに来てくれたのがきっかけでした。

省エネ・環境設計の理想を目指す「LEED認証制度」を申請した「鈴森village」。周辺住民も通り抜け可能な通路に面し、各住戸にアウターリビングを配した（©中村晃）

実は晴紀さんは当時、重い病を患っていて、代々引き継いできた土地をしっかりとした資産として受け渡さなければならないと、自分が亡き後も安心してそれを託せる担い手を探していたのだそうです。ですから、このプロジェクトは単に「賃貸住宅を建てたい」というものではないんです。代々続く土地というタスキを次世代へつないでいきたいという思いが根本にあります。

そこでまず、経営資産管理の専門家とプロジェクトチームを組み、鈴木家の事業計画を煮詰めていきました。その後、敷地全体のキャッシュフローをどのように計画するか、一部を駐車場とし、一部を賃貸住宅とし、総建設費用、資金調達額といった事業計画を決めました。

そうして想定のボリュームを振り分け、3階建ての建物を敷地内に分散配置するという基本計画が定まり、晴紀さんにはその模型まで見届けていただきました。

計画を実施設計に移行していくに当たって、晴紀さんはこう言い遺していたんです。「LEED認証のような評価制度はこれから必ず重要になるので、賃貸住宅経営に乗り出すからにはそうした制度を使った方がよい」と。晴紀さんが、個人所有の不動産というものにどのように価値を付けるか、ずっと考え抜いた結論でした。

鈴森villageの1階壁面に描いた配置図。地域に根ざす旧家として、明治期には村長も輩出した代々の鈴木家当主がシルエットのモチーフになっている（©中村晃）

高層建築も可能な土地で、あえて3階建てに

──LEED認証について、具体的に教えてください。

LEEDの基本的な評価軸は、大まかに6つあります。敷地、水、エネルギー、資材、室内環境、革新性を個別に評価します。

LEED評価制度の評価軸。敷地の選定から水の利用、周辺環境を含めたエネルギー対策などがある。室内環境の快適性や健康性はその評価要素のひとつだ（資料提供：スターパイロッツ）

評価はCERTIFIED（標準認証）からプラチナまでの4段階に分かれています。必須で満たすべき条件をクリアした上で、「より環境に良い」要素を積み上げ加点していく仕組みで、ベースとなる認証のハードルがとても高いのが特徴です。最上位のプラチナを得るためには、恵まれた敷地環境と大規模なスケールの投資が必要になります。今回のプロジェクトはこの仕組みを首都圏の民間賃貸住宅に活用するというコンセプトですから、当初からベースのCERTIFIEDをターゲットとしました。

LEED認証の4レベル。計画において取り組んだ環境配慮要素をそれぞれポイントとし、加点方式で積み上げる仕組みだ。「必須項目」を満たした上で、ポイント取得状況で認証レベルが決まる。（出典：一般社団法人グリーンビルディングジャパン）

最初からハードルを上げて難しいと諦めてしまうのではなく、標準レベル（CERTIFIED）であれば民間事業者でも採算を取ることができる。そのことを実証して世の中に伝えていくことが、本プロジェクトの使命だとも考えています。

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※記事の情報は2023年7月26日時点のものです。